РАСПОРЯЖЕНИЕ ФКЦБ РФ от 25.09.1996 N 6-р "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ"

тов недвижимости) целесообразно применять:
- цену за единицу общей площади;
- цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;
- цену за единицу объема сооружения;
- цену за комнату;
- цену за квартиру;
- цену за единицу недвижимости, приносящую доход.
3.2.3. Выбор конкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован с учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.
3.3. Элементами сравнения условно называются те характеристики объектов недвижимости, которые могут оказывать непосредственное влияние на их цены. Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:
- передаваемые имущественные права;
- условия финансирования сделки;
- условия продажи;
- время продажи;
- месторасположение объекта;
- физические характеристики объекта;
- экономические характеристики объекта;
- характер использования;
- наличие стоимостных компонентов, не связанных с недвижимостью.
3.4. Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы. В условиях активного рынка, на котором можно найти достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.
3.5. При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов. В основу определения стоимости оцениваемого объекта следует положить логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

4. Определение стоимости объекта недвижимости
на основе затратного подхода

4.1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующем порядке:
1) определение рыночной стоимости участка земли;
2) определение восстановительной стоимости нового строительства зданий и сооружений;
3) оценка величины накопленного износа;
4) итоговое определение стоимости затратным подходом как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом накопленного износа.
4.2. При применении затратного подхода участок земли оценивается, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полного права собственности на землю допустимо определять стоимость участка земли как стоимость права долгосрочной аренды.
4.3. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений (определение состава и величины затрат) может производиться несколькими способами:
а) на основе данных о восстановительной стоимости здания на период последней переоценки с последующим пересчетом в текущие цены;
б) на основе средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного по своим характеристикам объекта (по данным различных подрядных организаций);
в) при помощи моделирования сметы строительства, то есть анализа укрупненных статей затрат на строительство объекта заново.
4.3.1. При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются прямые издержки, косвенные издержки и предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).
4.3.2. К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство:
- стоимость строительных материалов;
- заработная плата строителей;
- стоимость использования строительных машин и

> 1 2 3 4 ... 8 9 10