РАСПОРЯЖЕНИЕ ФКЦБ РФ от 25.09.1996 N 6-р "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ"

з рассмотрения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования).
Частным случаем потребительной стоимости является инвестиционная стоимость, то есть стоимость недвижимости для конкретного инвестора или группы инвесторов, при определенных целях инвестирования.
1.6. Под ликвидационной стоимостью в настоящих требованиях понимается стоимость при вынужденной продаже объекта недвижимости, то есть та денежная сумма, которая может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие по сравнению с маркетинговым временем, определяемым в рамках стандарта рыночной стоимости.
1.7. Для расчета величин перечисленных типов стоимостей применяются три основных подхода к оценке недвижимого имущества:
- подход, основанный на капитализации ожидаемых доходов (доходный);
- подход, предусматривающий сравнительный анализ рыночных продаж (рыночный);
- подход, основанный на анализе затрат (затратный).
1.8. При наличии достаточного количества первичной информации для оценки желательно применять для расчета стоимости все три подхода. Ограничения, препятствующие обоснованному применению какого-либо из методов, должны быть изложены в отчете об оценке.

2. Определение стоимости объекта недвижимости
на основе доходного подхода

2.1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (то есть требуемой инвесторами ставки дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость (метод дисконтированного денежного потока), либо с последующей прямой конвертацией стабилизированного дохода (за отдельно взятый год) в показание стоимости, то есть делением величины этого дохода на соответствующий общий коэффициент капитализации (метод прямой капитализации).
2.2. Величина общего коэффициента капитализации может рассчитываться на основе условной безрисковой ставки дохода (соответствующей инвестированию средств в активы, характеризующиеся минимальным на данном рынке уровнем риска) с последующей коррекцией ее на величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости, а также на ликвидность данного вида недвижимости. Кроме того, общий коэффициент капитализации может определяться путем анализа рыночных данных, то есть делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их продаж по факту.
2.3. Выбор оценщиком соответствующей ставки дисконта и коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован, и это обоснование должно быть подробно изложено в отчете об оценке.

3. Определение стоимости объекта недвижимости
на основе рыночного подхода

3.1. Определение стоимости объекта недвижимости на основе подхода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:
1) анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);
2) проверка информации о сделках;
3) выбор подходящих единиц сравнения;
4) выявление адекватных элементов сравнения;
5) внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок (корректировок) на различия между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;
6) сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателю стоимости оцениваемого объекта.
3.2.1. Для анализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять:
- цену за единицу площади (гектар, сотку);
- цену за весь участок.
3.2.2. Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объек

> 1 2 3 ... 8 9 10