РАСПОРЯЖЕНИЕ ФКЦБ РФ от 25.09.1996 N 6-р "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ"

механизмов;
- стоимость временных зданий и сооружений, транспортно - складские расходы, расходы на технику безопасности и другие нормативные затраты;
- прибыль и накладные расходы строительного подрядчика.
4.3.3. К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно - монтажных работ:
- стоимость проектирования, технического надзора, геодезического контроля;
- оплата юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
- выплаты по краткосрочным ссудам на строительство;
- затраты на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
- административные и другие расходы застройщика.
4.4. Предпринимательская прибыль (прибыль застройщика) рассчитывается в виде процента к общей сумме прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования средств в строительство.
4.5. Накопленный износ зданий и сооружений характеризуется как потеря ими стоимости в результате воздействия физического, функционального (морального) и внешнего (экономического) износа.
4.5.1. Под физическим износом понимается постепенное обесценение зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок и т.д.
Под функциональным износом (устареванием) понимается потеря объектом недвижимости стоимости из-за несоответствия объемно - планировочного решения, материалов и оборудования, качества работ современным рыночным стандартам.
Под внешним (экономическим) износом (устареванием) понимается потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему факторов.
4.5.2. Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы:
- метод экономического возраста;
- метод сравнительного анализа продаж;
- метод разбивки по компонентам износа.
4.5.3. По методу экономического возраста величина накопленного износа определяется как произведение частного от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (срок службы) и полной восстановительной стоимости здания. При этом под эффективным возрастом здания понимается его относительный возраст, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни - период времени, в течение которого здание имеет ценность с экономической точки зрения, то есть вносит вклад в стоимость всего объекта недвижимости.
4.5.4. По методу сравнительного анализа продаж величина накопленного износа определяется как разница между полной восстановительной стоимостью здания и его рыночной стоимостью на дату оценки. Применение данного метода возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно откорректировать на различия с оцениваемым объектом.
4.5.5. В соответствии с методом разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие накопленного износа:
- устранимый физический износ (отложенный текущий ремонт) - это такой вид физического износа, устранение которого экономически оправдано, то есть затраты на устранение которого не превышают стоимости, добавляемой в результате к стоимости объекта;
- неустранимый физический износ - затраты на устранение которого превышают добавляемую в результате стоимость;
- устранимое функциональное устаревание;
- неустранимое функциональное устаревание;
- внешнее (экономическое) устаревание - по определению является неустранимым.

5. Заключение

5.1. Оценщик должен провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости объекта недвижимости, полученных в результате использования различных подходов к оценке, исходя из относительных весов, придавае



> 1 ... 2 3 4 5 ... 8 9 10

	Поделиться:	Tweet